Los propietarios de fincas y terrenos (rústicos y urbanos) pueden estar interesados conocer el valor de mercado de sus propiedades, por diferentes motivos, unos de interés personal (p.e. venta, división por herencia), otros motivados por problemas con Administraciones Públicas (p.e expropiaciones, reparcelaciones) y otros motivados por fines financieros (p.e. garantía hipotecaria de créditos y préstamos).
Ante estas situaciones, un particular necesita una tasación inmobiliaria realizada por un perito, en la cual se determine el valor de mercado de una finca o terreno para casos tan frecuentes como éstos:
- Fines Personales: Venta de una propiedad, División con motivo de herencia, Sucesiones y Donaciones, Segregaciones.
- Problemas con Administraciones: Reparcelaciones, Reclamación de impuestos por Agencia Tributaria por un bien comprado o vendido, Expropiaciones, Retasación de bienes expropiados por incremento de su valor.
- Fines Financieros: Presentar bienes como garantía hipotecaria, Solicitud de un crédito a una entidad financiera.
En Fernández de Diego Ingenieros, contamos con la Titulación Oficial de Perito Tasador Judicial Inmobiliario, que nos acredita para poder hacer tasaciones de fincas, terrenos e inmuebles, y es una garantía para nuestros clientes de nuestra preparación en este tipo de tasaciones, en cuya realización tenemos amplia experiencia. Somos una entidad independiente de Administraciones Públicas y entidades financieras, lo que nos posibilita trabajar defendiendo los intereses de nuestros clientes, sin compromiso alguno que limite nuestra actuación profesional.
Realizamos nuestras tasaciones de fincas y terrenos (rústicos y urbanos) desplazándonos presencialmente al inmueble a tasar para hacer toma de datos, y en base a los criterios establecidos en la Ley del Suelo de 2008, R.D. 2/2008, realizar nuestra tasación aplicando el método de cálculo que indica esta ley para cada caso.
Conocemos personalmente la finca o terreno a tasar, su entorno, su uso urbano, medimos su superficie y te entregamos una tasación con un valor de mercado objetivo
Los dos parámetros más importantes para determinar el valor de tasación de fincas y terrenos son su superficie y el uso del terreno. Nosotros disponemos de una estación total topográfica láser, marca Pentax, para hacer mediciones topográficas de fincas y terrenos, realizando levantamientos de planos topográficos de fincas y terrenos para determinar su superficie.
La Ley del Suelo de 2008 hace la siguiente clasificación de los usos del terreno, parámetro clave para hacer una tasación de fincas y terrenos, así como para determinar el método de cálculo de su valor:
Usos del Suelo según Ley del Suelo 2008
| Suelo Urbanizado | Suelo con urbanización consolidada |
|---|---|
| Suelo sin urbanización consolidada | |
| Suelo rural | Suelo urbanizable |
| Suelo no urbanizable |
Los parámetros generales que debe de tener en cuenta un perito para hacer una tasación de fincas y terrenos son:
- Superficie
- Uso
- Edificabilidad
- Rendimiento
- Grado de consolidación de la edificación
- Coste de la urbanización pendiente de ejecutar
En cuanto a la tasación de suelo urbano, es de especial importancia que el perito tenga en cuenta si se trata de suelo urbano residencial o suelo urbano industrial.
Conceptos de interés sobre casos particulares
En el caso de expropiaciones, es frecuente que el propietario de un bien no esté de acuerdo con la tasación hecha por la Administración Pública, en cuyo caso, tiene derecho a hacer una reclamación sobre la misma, presentando una Hoja de Aprecio, documento mediante el cual podrá alegar la valoración que considere más conveniente. Nosotros le ayudamos a cumplimentar la Hoja de Aprecio de forma correcta, pues este documento indica el valor límite máximo que tendrá un bien frente a la administración.
En los casos en que un terreno haya sido expropiado para hacer una actuación de urbanización, procede hacer una retasación cuando se alteren los usos o la edificabilidad del suelo, y ello suponga un incremento de su valor respecto a los criterios de valoración aplicados en su expropiación. Así lo contempla la disposición transitoria 3ª de la Ley del Suelo 2008.
Un caso muy frecuente, y de altas repercusiones económicas, es la tasación de suelo urbanizable (suelo rural con posibilidad de ser suelo residencial en desarrollo en el futuro). En esta situación, tanto promotores como propietarios de fincas y terrenos nos solicitan nuestras tasaciones, para asesorarlos sobre el precio de venta – compra de un terreno, teniendo en cuenta la clasificación urbanística y el tipo de promoción inmobiliaria más probable de construir en ese terreno.
La tasación de fincas rústicas ha de hacerse aplicado el método de Capitalización de la renta anual real o potencial para calcular el valor del terreno, aplicando la que sea superior, cuyo valor puede ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos como la localización o accesibilidad a núcleos de población.
De forma adicional, el perito deberá de tener en cuenta el valor de otros bienes de la propiedad:
- Cultivos y naturaleza del terreno (secano o regadío), materia orgánica.
- Edificaciones existentes en la finca.
- Arboledas.
- Aptitud de la finca para explotaciones ganaderas.
- Existencia de manantiales de agua, acuíferos, ríos.
- Infraestructuras, equipamientos (p.e. sistemas de regadío) y servicios.
Factores adicionales a tener en cuenta en la tesación del terreno:
- Análisis de mercado, demanda de terrenos similares, precios del entorno.
- Servidumbres.
- Localización.
- Accesibilidad desde medios de comunicación y transporte principales (autovías).
